Ayah dari pusat perbelanjaan Amerika, arsitek kelahiran Austria, Victor Gruen, membayangkan mal itu sebagai semacam pusat kota bergaya Eropa untuk pinggiran kota Amerika. Dia melihat mal sebagai Jalan Utama yang dikendalikan iklim, dengan kantor pos, supermarket, dan kafe, terletak di tengah-tengah kompleks yang lebih besar dengan sekolah, taman, pusat kesehatan, dan tempat tinggal. Anda tidak perlu mengemudi sama sekali. Gruen menemukan mobil-mobil menjijikkan.
Tetapi hanya sebagian dari visi Gruen yang tertangkap: kotak abu-abu yang dikendalikan iklim, terkenal karena mendorong budaya mobil daripada menghentikannya. Pada 1978, Gruen tua mencerca apa yang menjadi idenya.
"Saya ingin mengambil kesempatan ini untuk menyangkal ayah sekali dan untuk semua, " katanya. "Aku menolak untuk membayar tunjangan untuk perkembangan bajingan itu. Mereka menghancurkan kota-kota kita. "
Hari ini, berjalan-jalan di sekitar University Place di kampung halaman saya di Chapel Hill, North Carolina, saya dikejutkan oleh betapa, yah, seperti Gruen. Selain toko-toko, banyak di antaranya adalah butik lokal, ada gym 24 jam yang besar, studio CrossFit, sekolah kecantikan, stasiun radio AM lokal, pos terdepan dari divisi layanan masyarakat departemen kepolisian, dan museum anak-anak. Di satu ujung, di mana department store Belk dulu berada, adalah sebuah emporium makanan gourmet Selatan yang sangat besar dengan sebuah restoran, kedai kopi, dan kelas memasak. Di ujung lain, di mana department store Dillard dulu, adalah sebuah bioskop mewah, di mana Anda bisa mendapatkan gulungan lobster dikirim langsung ke kursi kulit mewah Anda. Di atrium, siswa lokal mengerjakan pekerjaan rumah mereka di sofa yang nyaman, memanfaatkan wifi gratis. Pada malam yang hangat, orang banyak di taqueria kelas atas yang populer di mal tumpah ke trotoar, mengobrol dan menyeruput margarita.
Ini tidak benar satu dekade lalu. Kemudian disebut University Mall, itu setengah kosong dan sepenuhnya menyedihkan. Ibuku menolak untuk pergi ke sana.
"Terlalu menyedihkan, " katanya.
Transformasi yang terjadi di University Place hanyalah salah satu contoh bagaimana mal berubah di seluruh Amerika. Sementara tajuk utama menggembar-gemborkan "Kematian Mal Amerika, " kenyataannya lebih kompleks. Mal-mal mati di beberapa tempat, ya, mayat mereka yang terlalu mahal untuk dihilangkan mengotori pemandangan. Tetapi di tempat lain mal menjadi "pusat gaya hidup" seperti yang dibayangkan Gruen. Dan beberapa melampaui itu, berubah menjadi hal yang sama sekali berbeda: kompleks apartemen, gereja, sekolah. Di ujung jalan, perencana kota melihat lebih banyak kegunaan: pertanian, tempat pertunjukan, ruang acara sembulan.
Penurunan, kematian, dan transformasi mal Amerika memiliki beberapa penyebab. "Ini tentu saja merupakan fungsi dari belanja e-commerce online, " kata Chris Calott, seorang arsitek dan profesor arsitektur di University of California, Berkeley. "Itu adalah rudal pencari panas utama di pusat perbelanjaan."
Ada juga ruang ritel yang terlalu banyak di Amerika. Kami memiliki ruang ritel lebih dari dua kali lipat persegi per orang daripada Australia, dan lima kali lebih banyak dari Inggris. Pengembang dibangun pada tingkat manik dari 1990-an hingga pertengahan 2000-an, sama seperti internet mulai mengubah lanskap ritel. Kemudian Resesi Hebat menghantam. Banyak staples mal seperti RadioShack, Payless, Abercrombie & Fitch dan The Limited mulai menutup semua atau banyak lokasi mereka.
Calott memperkirakan bahwa 50 persen mal yang beroperasi selama tahun-tahun mal puncak Amerika tahun 1960-an hingga 1980-an akan hilang dalam 5 tahun ke depan. Begitu banyak mal yang sudah mati sehingga mereka melahirkan genre fotografi yang oleh Calott disebut sebagai "porn mall:" menyeramkan, gambar elegiak ruang yang membusuk, menghentikan eskalator, lapangan kaki yang tertutup debu, dan air mancur atrium yang dipenuhi alga.
Tetapi prospek mal sangat bervariasi tergantung pada klasifikasinya. Perusahaan riset real estat, Green Street Advisors memilah mal menjadi empat kelas — A, B, C, dan D, dengan plus dan minus — tergantung pada produktivitas dan kualitas penyewa mereka. Mal kelas A mungkin menghasilkan lebih dari $ 500 per kaki persegi, sedangkan mal kelas C mungkin hanya menghasilkan $ 250. Menurut perkiraan kebanyakan ada sekitar 300 mal kelas A di Amerika, dan lebih dari 700 mal kelas B, C dan D.
Mal Kelas A baik-baik saja. Menurut laporan 2017 dari Green Street Advisors, mal dengan produktivitas tinggi telah berlipat dua nilainya sejak resesi. Mereka cenderung berlokasi di daerah kaya, dan dibangun atau dibangun kembali untuk memenuhi keinginan pembeli kontemporer.
Tepat di luar Chapel Hill di kota Durham adalah The Streets at Southpoint, mal kelas A + yang dibuka pada tahun 2002. Southpoint sengaja dirancang untuk getaran Main Street, mengambil inspirasi visual dari pusat kota Durham. Fasade bata merahnya ditutupi dengan mural kuno yang mengiklankan bisnis dan produk kuno yang imajiner: Williamson's Bakery ("Barang Panggang Baru oleh Master Baker!"), Kinston Toasted Corn Flakes. Food court dirancang untuk menyerupai ruang terbuka mentah dari gudang tembakau yang pernah tumbuh subur di pusat kota Durham. Sementara sebagian besar mal tertutup, ada sayap pejalan kaki di luar ruangan yang disebut Main Street, dengan air mancur dan bangku serta penutup manhole kuno (palsu).
Southpoint dan University Mall adalah contoh — satu baru, satu repurposed — dari apa yang disebut Calott sebagai "pusat gaya hidup bermodel baru."
“Keangkuhan desain urban dari pusat gaya hidup adalah bahwa ia menghadirkan rasa komunitas yang terbuka, perasaan urban yang heterogen seperti itu, ” kata Calott. "Ini adalah rekreasi dari Jalan Utama atau pusat kota yang semarak."
Ini adalah mal tempat orang datang tidak hanya untuk berbelanja, tetapi untuk hiburan, makanan, dan bersosialisasi. Ini sangat penting, karena pembeli tidak lagi menghabiskan berjam-jam menjelajahi seperti dulu.
“Pada masa pra-internet, Anda akan pergi ke mal dan pergi ke 20 toko, ” kata Ray Hartjen dari RetailNext, perusahaan yang menyediakan analisis data untuk pengecer. “Hari-hari itu benar-benar hilang. Orang-orang datang ke mal untuk dua atau tiga toko — misi belanja yang sangat bedah. ”
Jadi mal perlu menemukan cara untuk menjaga pembeli tetap nongkrong di tempat. Southpoint melakukan ini dengan sukses, dengan pembeli berhenti untuk menonton seri konser "Music on Main Street", menghadiri yoga di dalam toko di Lululemon atau berkeliling di luar Cheesecake Factory, dengan buzzers di tangan.
Di sisi lain Durham adalah Northgate Mall. Ini digolongkan sebagai properti C + / B-. Ketika saya masih kecil, itu adalah tempat yang ramai, dengan toko-toko klasik tahun 1990-an seperti Express dan Gap, dan korsel dalam ruangan yang populer. Sekarang biasanya hampir kosong. Macy-nya ditutup baru-baru ini, dan jangkar lainnya, Sears, ada di pendukung kehidupan.
Northgate berharap untuk mengikuti model University Place, menata ulang dirinya sebagai pusat serba guna dengan ruang kantor, gym, dan pos sementara sementara perpustakaan umum. Tapi yang lain, mal kelas B, C dan D yang serupa akan lebih radikal.
Di seluruh Amerika, puluhan mal telah diubah menjadi gereja. Di Grandville, Michigan, Gereja Alkitab Mars Hill mengambil alih sebuah toko jangkar di Grand Village Mall yang ditinggalkan, menjuluki kapelnya yang sangat besar, "Hangar." Florida. Sejumlah gereja besar lainnya telah mengubah mal-mal yang ditinggalkan menjadi "kampus-kampus agama" dengan layanan penuh. Mal-mal lain, seperti Euclid Square Mall di Euclid, Ohio, telah memiliki etalase individual yang diisi dengan lusinan gereja kecil.
Pusat medis adalah repurposing yang populer, karena membutuhkan banyak ruang dan parkir. Sekolah adalah penggunaan lain yang sedang berkembang. Bagian dari Highland Mall yang mati di Austin sekarang menjadi cabang baru dari Austin Community College. Di Montgomery, Alabama, Montgomery Mall lama baru-baru ini dibuka sebagai Akademi Persiapan Montgomery untuk Teknologi Karir, yang menggunakan ruang-ruang besar sebagai laboratorium untuk pengajaran konstruksi, pertukangan kayu dan pengelasan; di seberang mal, polisi kota dan pos pemadam kebakaran menempati bekas toko pakaian. Mal lain telah menjadi ruang kantor: Pada 2016, Google membeli Mayfield Mall, mal indoor tertua di California Utara, yang digunakan sebagai kampus satelit. Rackspace, sebuah perusahaan web hosting, mengubah mal Windsor Park yang tidak berfungsi di San Antonio menjadi kantor pusatnya, dijuluki The Castle.
Ironisnya, Amazon, situs yang banyak mendapat pujian karena membunuh mal itu, menghembuskan kehidupan ke setidaknya satu pusat perbelanjaan yang sudah mati. Situs Randall Park Mall Cleveland, di satu titik terbesar di Amerika, diatur untuk menjadi pusat pemenuhan Amazon, membawa sekitar 2.000 pekerjaan ke daerah tersebut. Para ahli berharap banyak bekas mal akan menjadi gudang, fasilitas distribusi, dan pusat logistik selama beberapa tahun ke depan, karena kebutuhan ruang industri meningkat dan kebutuhan ruang ritel turun.
Banyak pengembang juga mengeluarkan air liur atas gagasan mengubah mal menjadi perumahan. Bagaimanapun, ada terlalu banyak ritel dan terlalu sedikit perumahan (terutama perumahan yang terjangkau) di banyak kota. Meskipun banyak proyek telah dikonsepkan, hanya beberapa yang telah terealisasi sejauh ini. Contoh yang paling menonjol adalah Providence, Rhode Island's Arcade Providence, pusat perbelanjaan tertua di Amerika, yang telah mengubah ruang ritel lama menjadi microapartments yang terjangkau. Calott saat ini terlibat dalam proyek untuk mengubah department store dari mal mati menjadi ruang kantor dengan perumahan di atap. Tetapi mengubah ruang ini secara radikal tidak mudah, dan skema tidak selalu berjalan dengan baik.
Beberapa mal yang setengah kosong mencoba ide-ide liar untuk mengisi ruang dan menarik banyak orang: anjing berjalan, kebun sayur dalam ruangan, tempat pernikahan, bahkan mesin gelombang buatan untuk berselancar dalam ruangan. Yang lain telah mencoba menjadi inkubator seni, menawarkan sewa rendah untuk seniman, galeri, dan tempat pertunjukan.
Beberapa mal, tentu saja, hanya akan dihancurkan. Tapi ini adalah "proposisi mahal, " kata Calott, dan hanya akan terjadi ketika sebuah kota memutuskan ada nilai seperti itu untuk tanah yang mampu dibongkar. Di banyak daerah pedesaan dan kota-kota Rust Belt, mal yang ditinggalkan akan terus membusuk di tempat.
Satu tempat di mana mal tradisional masih booming? Asia. Di sini, di Hong Kong, tempat saya tinggal sebagian besar tahun ini, sejumlah besar kehidupan sehari-hari terjadi di batas-batas mal perbelanjaan besar. Mal memiliki gelanggang es, taman bermain dalam ruangan, tempat konser, pusat penitipan anak. Beberapa restoran terbaik kota ada di mal; tidak masuk akal di sini bahwa makan malam di mal adalah déclassé. Mal-mal ini juga terintegrasi ke dalam struktur kota sehingga mereka terhubung langsung ke menara apartemen, kantor, dan transportasi umum. Sebagian dari ini disebabkan oleh iklim. Di sini, dan di tempat-tempat seperti Singapura dan Dubai, panasnya bisa sangat menindas, jadi lebih mudah tinggal di dalam rumah.
Setiap Senin malam, saya keluar dari kereta bawah tanah langsung ke kompleks mal di Tai Koo Shing. Saya mengambil teh di Starbucks dan naik ke salah satu menara apartemen terlampir, di mana saya mengajar seorang siswa sekolah menengah dalam bahasa Inggris. Setelah itu saya turun kembali, berbelanja bahan makanan di supermarket di basement mal, lalu naik kereta. Semua tanpa meninggalkan mal. Ini adalah pengalaman penggunaan campuran klasik, tidak perlu mobil.
Apakah Victor Gruen telah menyetujui?
